Банкротство с ипотекой в 2026 году: что будет с квартирой и как сохранить жилье

Дата публикации 08.08.2022

Обновлено 30.03.2026

Время чтения 9 минут

В этой статье мы разберем вопрос банкротства физ. лица с ипотекой, что ждет вашу ипотечную квартиру при банкротстве в 2026 году, как законно сохранить жилье и какие «подводные камни» появились в правоприменительной практике.

Ипотека для многих российских семей — это единственная возможность обзавестись собственным жильем. Однако потеря работы, болезнь или другие финансовые трудности могут сделать ежемесячные платежи непосильными. В такой ситуации процедура банкротства становится не просто правом, а иногда и единственным выходом.

Долгое время наличие ипотеки было практически непреодолимым препятствием для банкротства: должник гарантированно лишался залоговой квартиры. Но изменения в законодательстве 2024 года, обновленная судебная практика 2025-го и новые законопроекты 2026 года кардинально изменили правила игры.

Ипотека при банкротстве

Главное, что нужно понять: ваша ипотечная квартира — это залог. По общему правилу, единственное жилье защищено от взыскания (исполнительский иммунитет), но для ипотечного жилья закон делает исключение — на него может быть обращено взыскание .

Однако в сентябре 2024 года в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (№ 127-ФЗ) внесены изменения, которые дают должнику инструменты для защиты.

Мировое соглашение с банком, чтобы сохранить квартиру

Закон (ст. 213.10‑1) позволяет заключить отдельное (локальное) мировое соглашение напрямую с банком-залогодержателем . Это важное нововведение: согласие других кредиторов (коллекторов, налоговой, микрофинансовых организаций) не требуется.

Условия для сохранения ипотечной квартиры

• Жилье должно быть единственным. Это обязательное условие. Если у вас есть дача, квартира от бабушки или другое пригодное для проживания помещение, сохранить ипотечную квартиру будет крайне сложно.
• Наличие просрочек не является приговором. Просрочки по ипотеке не блокируют автоматически возможность заключения мирового соглашения. Документ должен содержать порядок и сроки их устранения .
• Подтверждение платежеспособности. Вы должны доказать суду и банку, что у вас (или третьих лиц) есть реальная возможность платить по кредиту дальше.

Как это работает на практике

• Самостоятельная выплата. Вы продолжаете вносить платежи по согласованному с банком графику.
• Помощь третьих лиц. Родственники или друзья могут взять на себя обязательства по выплате кредита. Либо третье лицо может полностью погасить долг перед банком. В последнем случае у должника возникает беспроцентный заем перед этим лицом, который нужно будет вернуть не ранее чем через 3 года после завершения процедуры банкротства .
• Реструктуризация. Банк может пойти на уступки: изменить процентную ставку, увеличить срок кредита или предоставить кредитные каникулы вне рамок банкротства .

Нововведения в Законе о банкротстве

17 марта 2026 года Государственной Думой во втором и третьем чтении был одобрен законопроект N 783717-8, регламентирующий распределение средств от реализации единственного ипотечного жилья при банкротстве, который предполагает следующий механизм распределения средств:

• Ипотечная квартира при банкротстве продается на торгах.
• Из вырученной суммы сначала покрываются расходы на проведение торгов (оценка, публикации, охрана).
• 80% оставшихся средств направляются залоговому кредитору (банку) в счет погашения долга, но не более суммы самого кредита с процентами и штрафами.
• 10% направляется кредиторам первой и второй очереди (например, на выплату алиментов или возмещение вреда здоровью), если их не из чего больше платить.
• И самое главное: 10% (а также остаток средств после расчетов с банком и другими кредиторами) исключаются из конкурсной массы и передаются должнику для покупки нового, более скромного жилья.

Т.е. если до сих пор при реализации ипотечной квартиры в процедуре банкротства, семья оставалась и без жилья, и без денег, то скоро ситуация может измениться. Однако пока (до вступления поправок в силу) действует иной механизм защиты остатков, разъясненный Верховным Судом (Определение от 03.03.2025), который не предполагает автоматической передачи 10% должнику, а защищает остаток от взыскания, но не создает целевую "покупку жилья" автоматически

Важно: законопроект находится на страдии рассмотрения. Если же процедура банкротства начнется до вступления поправок в силу, распределение средств будет происходить по старым правилам (вся выручка уходит на погашение долгов). Следите за новостями — решение о принятии может быть принято в текущем году, но точных гарантий нет.

Ипотечная квартира при банкротстве через суд и МФЦ

Важно различать два типа процедуры, особенно когда речь идет об ипотеке.

Внесудебное банкротство (через МФЦ). 

Этот вариант не подходит для ипотечных заемщиков. Условия для его применения в 2026 году :

• Сумма долга — от 25 000 до 1 000 000 рублей.
• Отсутствие имущества, на которое можно обратить взыскание.
• Оконченные исполнительные производства (например, приставы не нашли доходов и имущества).

Ключевое препятствие для прохождения внесудебного банкротства — наличие ипотечной квартиры. Поскольку такая квартира находится в залоге у банка, на нее может быть обращено взыскание, и она считается имуществом, на которое можно обратить взыскание. Поэтому пройти процедуру через МФЦ не получится.

Судебное банкротство.

Единственный путь для ипотечников. Основания для обращения в суд :

• Сумма долга — от 500 000 рублей (это порог, при котором подача заявления становится обязанностью, но подать можно и при меньшей сумме, доказав неплатежеспособность).
• Просрочка платежей — 3 месяца и более.
• Очевидная невозможность исполнять обязательства.

С 2025 года действует важное правило: если у вас высокий доход, суд может ввести не процедуру реализации имущества при банкротстве (продажи всего), а реструктуризацию долгов, даже если вы против. Суды переходят от модели «списания всех долгов» к модели «попытаемся вернуть долги», но с учетом прав должника .

Как проходит процедура банкротства с ипотекой

Процедура банкротства должника с ипотекой:

1. Подготовка и подача заявления. Сбор документов о доходах, расходах, списке кредиторов и, главное, о том, что квартира является единственным жильем. Заявление подается в арбитражный суд.
2. Введение процедуры. Суд вводит или реструктуризацию долгов, или сразу реализацию имущества. Назначается финансовый управляющий. Стандартный срок процедуры реализации составляет 6 месяцев, но в зависимости от обстоятельств может быть сокращен или продлен.
3. Работа с ипотекой. Финансовый управляющий или сам должник инициирует переговоры с банком о заключении мирового соглашения (ст. 213.10-1) .
4. Завершение процедуры. После продажи имущества или утверждения мирового соглашения суд выносит определение о завершении банкротства. Долги (кроме алиментов, текущих платежей и долгов, связанных с личностью) списываются.

Главные изменения и риски 2026 года

Что нового:

• Право на «стартовый капитал». Законопроект о возврате должнику части средств от продажи ипотечной квартиры находится в обсуждении. На момент написания статьи он не принят, но если это произойдет, механизм может заработать в перспективе.
• Рост числа дел. Банкиры отмечают, что ипотечники перестали бояться банкротства. Количество мировых соглашений заметно выросло, и тенденция сохраняется.
• Ужесточение проверок. Верховный суд в своем обзоре практики за 2025 год четко дал понять: банкротство — это способ для честных заемщиков, попавших в беду, а не для мошенников. Любые попытки сокрытия имущества, фиктивного банкротства или злостного уклонения от платежей приведут к отказу в списании долгов .

Банкротство с ипотекой в 2026 году перестало быть историей про «потерять все». Однако процедура стала сложнее с юридической точки зрения. Самостоятельно пройти ее, не зная нюансов ст. 213.10-1 Закона о банкротстве и последних разъяснений Верховного Суда, рискованно. 

Перед подачей заявления рекомендуем проконсультироваться с юристом по банкротству. 

Вопросы и ответы

Заберут ли квартиру в ипотеке при банкротстве

Да, ипотечную квартиру продадут на торгах. Она находится в залоге у банка, а для залогового жилья закон делает исключение из правила о защите единственного жилья . Однако с 17 марта 2026 года действует новый закон: после продажи квартиры 10% от вырученной суммы гарантированно возвращаются должнику для аренды или покупки нового жилья .

Забирают ли ипотеку при банкротстве, если это единственное жилье?

Да, забирают. Исполнительский иммунитет (защита единственного жилья) не действует в отношении ипотечной квартиры, так как она является залогом . Суд и финансовый управляющий включают ее в конкурсную массу для продажи. Но после принятия закона от 17 марта 2026 года должник получает 10% от суммы реализации на приобретение нового, более скромного жилья .

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Основной способ — заключить локальное мировое соглашение напрямую с банком (ст. 213.10‑1 Закона о банкротстве). Для этого нужно подтвердить платежеспособность и договориться с банком о новом графике платежей, реструктуризации или помощи третьих лиц . Важное условие: квартира должна быть единственным жильем, а просрочки — не критическими для банка.